Специалисты Квартирного Бюро 24 проанализировали ситуацию на рынке недвижимости и собрали в одну статью 5 факторов, которые будут влиять на цены на недвижимость в ближайшее время.

• Ипотека

Еще в конце 2018 года спрос на новостройки сильно поднялся. Причиной тому стали ставки по ипотеке. Причем максимально спрос вырос не в момент удешевления ипотеки, а после того, как ставки начали расти – люди торопились с покупкой, пока ипотека не подорожала еще сильнее.

Но с конца весны 2019 года ипотечные ставки стали снижаться вновь , достигнув к декабрю примерно 9%. При этом спрос на жилье, как ни странно, падает с лета – по сравнению с наиболее ажиотажным периодом. Если ставки останутся низкими или еще немного упадут, это не приведет к скачку спроса, но поддержат его на приемлемом уровне. Более того, дешевеющая ипотека позволяет застройщикам и продавцам на вторичном рынке держать цены и даже немного их повышать, оставаясь в рамках примерно того же ежемесячного платежа по кредиту для потенциальных покупателей.

• Инвестиции

Сегодня ситуация на рынке такова: средний класс все еще нуждается в жилье, но его доходы не растут. Люди готовы покупать только достаточно бюджетные квартиры и при условии дешевой ипотеки. 

При этом доходы верхней прослойки не снизились, а у многих даже выросли. И им сейчас покупать жилье достаточно выгодно – как для себя, так и для инвестиций. 

Так что, ажиотажного спроса и роста цен, как в нулевые, не ожидается, но примерно на уровне инфляции цены в ближайшие годы будут расти.

• Эскроу-счета

Квартирное Бюро 24 уже подробно рассказывало про эскроу-счета, прочитать можно здесь. 

Отметим, что пока фактор перехода на эскроу-счета не играет заметной роли в ценообразовании. Цены росли скорее на ожидании 1 июля из-за суматохи о грядущем подорожании новостроек. 

Дело в том, что на практике большинство строек продолжают работать по старым правилам, объемы предложения не схлопнулись и цены не подскочили. 

Новых проектов, безусловно, стало меньше. Например, в зоне от ТТК до МКАД ежемесячно выходит примерно по 10 новых корпусов, для сравнения – в конце 2018 года на рынок выходило около 15 корпусов в месяц. То есть реформа долевого законодательства замедлила пополнение объемов предложения, но не остановила его.

• Транспортный фактор

Транспортная доступность – важный фактор для инвесторов.

Очевидно, что проекты ближе к центру ценятся выше. И дело не в физической удаленности: чем меньше времени занимает дорога к центру – тем лучше. Например, «Лухмановская» и «Саларьево» расположены примерно на одинаковом расстоянии от МКАД (3-4 км). Но от «Саларьево» до «кольца» можно доехать за 25 минут, а от «Лухмановской» – за 33 минуты. 

Расстояние до центра – не единственный критерий инвестиционной привлекательности. Например, рядом с той же «Лухмановской» очень большой объем предложения экономкласса в новостройках и недавних новостройках, вышедших на вторичный рынок, поэтому при продаже или сдаче в аренду будет очень высокая конкуренция. 

• Реновация

На цены и объем предложения также может заметно повлиять реновация, правда, не в ближайший год, а в перспективе 3-5 лет. Рост предложения нового жилья в рамках программы реновации может компенсировать снижение числа новых проектов из-за перехода на эскроу и проектное финансирование. Если предложение коммерческого жилья увеличится сильно, цены могут пойти вниз.

Мы перечислили только внутрирыночные факторы, но кроме них остается и макроэкономика. Ужесточение санкций, резкое изменение цен на нефть и другие события могут «перевернуть игру» и непредсказуемо повлиять на рынок.