Многие жители старого жилого фонда мечтают обменять квартиру на более современную. Эксперты нередко рекомендуют поторопиться с принятием решения, поскольку разрыв в цене между новостройками и старым фондом растет. Специалисты Квартирного Бюро 24 выяснили, так ли это, от какой «вторички» действительно стоит избавиться и надо ли с этим спешить.
Не успели
Вот вам реальная история: Сергей и Анна осенью 2014 года хотели поменять квартиру мамы Сергея на что-то более свежее: в перспективе – для сына, который на тот момент учился в вузе. Тогда мамина однокомнатная квартира стоила около 6 млн рублей: типичная однушка в старом доме в 15 минутах пешком от метро «Коломенская». «Мы поставили цену в 6,1 млн, были звонки и просмотры. Если люди и торговались, то не сильно – в пределах 6 млн рублей, – рассказывает Сергей. – Вместо этой квартиры мы присмотрели двушку в новостройке в том же районе за 8,3 млн рублей». Разницу семья планировала покрыть ипотекой.
Но в декабре 2014 года ЦБ повысил ключевую ставку до 17%, ставки по ипотеке стали запердельно высокими – около 20%. Это порушило все планы, поэтому семья решила отложить обмен на новостройку до лучших времен, а потом и вовсе забросила эту тему. Но в прошлом году умерла мама Сергея. Осенью 2019 семья вновь озаботились обменом унаследованной квартиры на новостройку. «Только вот нашу квартиру мы сейчас можем продать за меньшие деньги (риелтор предупредил, что, скорее всего, придется сторговаться примерно до 5,8 млн). В новостройках в этом же районе за те 8,3 млн рублей, на которые мы рассчитываем с ипотекой, теперь можно купить в лучшем случае однушку. В других новостройках рядом – ситуация не лучше. Приходится смотреть другие районы, а жаль. В идеале, конечно, хотелось бы, чтобы сын жил недалеко».
Эксперты говорят, что это достаточно распространенная ситуация, и в принципе разрыв в ценах между устаревшей «вторичкой» и современным жильем растет.
Но порой рыночные реалии зависят от многих нюансов, которые могут развернуть ситуацию в обратную сторону. Мы решили проверить гипотезу о нарастающей пропасти в стоимости старых и новых квартир.
Как менялись цены
В 2015 году ситуация «устаканилась». Ажиотажный спрос упал, но с тех пор цены на недвижимость продолжают расти в переделах рынка.
По данным Квартирного Бюро 24, с ноября 2015 года рублевые цены на квартиры на вторичном рынке выросли всего на 2,3%. Цены на новостройки с осени 2015 по осень 2019 года выросли на 5%.
Таким образом, можно проследить разрыв между новостройками и «вторичкой», хотя и не такой большой. К тому же, не совсем корректно сравнивать разные рынки.
Возможно, корректнее сравнивать старый жилой фонд и новый (то есть относительно недавние новостройки, вышедшие на вторичный рынок).
Например, старая панель (хрущевки и ранние брежневки с маленькой кухней) с осени 2015 года, по данным Квартирного Бюро 24, подорожала на 3%, а современная панель – всего на 0,5%. А современный монолит-кирпич вообще подешевел, вопреки той самой «современности», причем сразу на 7,3%.
Получается, устаревшее жилье чувствует себя лучше более качественного и современного?
Это не совсем так, по крайней мере, менять новую качественную квартиру на убитую хрущевку ради лучшей ценовой динамики точно не стоит. Пока цены на недвижимость в Москве все еще завышены по сравнению с реальными доходами населения. Поэтому покупатели выберут хрущевку вместо современного дома не потому, что она лучше и перспективнее, а из-за того, что на лучшее жилье не хватает денег.
В будущем, когда рынок придет к балансу, ценовой разрыв между старым и новым жилым фондом будет увеличиваться, считает наш эксперт. Поэтому сейчас достаточно удачный момент, чтобы обменять старую квартиру на новую: пока цены на дешевую «вторичку» относительно устойчивы, а многие новостройки массовых сегментов выходят по ценам ниже «старья» (даже несмотря на необходимость работы через эскроу-счета, многие новостройки за последние месяцы появлялись в продаже с ценником от 120 000 рублей за кв. м).
Что лучше продать?
Означает ли это, что любую «вторичку» надо быстрее продавать ради покупки новостройки? Вряд ли.
Проседать в цене будет в первую очередь неликвид, например, нестандартные квартиры – например, с необычными планировками или ремонтом, сделанным «под себя», исключительно с учетом личных пожеланий собственника. Однако для того чтобы реализовать эту жилплощадь, необходимо найти покупателя, которому понравится такой нестандартный объект, а это очень непросто. Также в категории малоликвидных лотов попадают иногда квартиры, расположенные на первых или вторых этажах.
Меньшим спросом также пользуются квартиры больших площадей, расположенные в районах с «бесконечной стройкой» и плохой экологией.
Стоит учитывать и конкурентное окружение в районе: если рядом строится много современного качественного жилья, старая квартира на этом фоне начнет заметно проигрывать. Как раз это произошло в примере из начала статьи.
Специалисты Квартирного Бюро 24 считают, что в целом необходимости в спешке нет, но и специально выжидать тоже не стоит. С низколивкидными объектами лучше поторопиться, но обычную «вторичку» необязательно продавать в ближайшее время, если в ней комфортно.